Comunidad de vecinos: qué se vota, con qué mayoría y qué puedes exigir

La convivencia en una comunidad de propietarios genera muchos conflictos que se resolverían conociendo unas pocas reglas de la Ley de Propiedad Horizontal.

Las mayorías, que es lo que más se discute

No todo se decide igual. Las principales:

Unanimidad. Para modificar el título constitutivo o los estatutos, y para acuerdos que alteren la estructura o la configuración del edificio. Es la más difícil, y por eso el legislador ha ido sacando supuestos de aquí.

Tres quintos. Para establecer o suprimir servicios comunes de interés general —portería, conserjería, vigilancia—, y para el arrendamiento de elementos comunes.

Un tercio. Para instalar infraestructuras comunes de telecomunicaciones o sistemas de aprovechamiento de energías renovables. Y aquí hay un detalle importante: quienes no voten a favor no pagan, y tampoco pueden usar el servicio salvo que abonen su parte actualizada.

Mayoría simple. Para el resto de acuerdos, incluida la gestión ordinaria.

Sin necesidad de acuerdo: las obras necesarias para la conservación y la seguridad del edificio son obligatorias, se voten o no.

La accesibilidad

Es el caso que más consultas genera. Las obras necesarias para garantizar la accesibilidad —instalar un ascensor, rampas, salvaescaleras— son obligatorias para la comunidad, sin necesidad de acuerdo previo, cuando las solicita un propietario en cuya vivienda vivan, trabajen o presten servicios personas con discapacidad o mayores de setenta años.

El límite está en el coste: si el importe repercutido anualmente, descontadas subvenciones, supera doce mensualidades ordinarias de gastos comunes, la comunidad no está obligada. Y quien lo solicite puede asumir el exceso.

Las juntas

• Una junta ordinaria al año como mínimo, para aprobar cuentas y presupuesto.
• La convocatoria debe incluir el orden del día y llegar con antelación suficiente. No se pueden adoptar acuerdos sobre asuntos que no figuren en el orden del día, salvo los que la ley permite.
• Los morosos pueden asistir y opinar, y no tienen derecho a voto si no han pagado o no han impugnado judicialmente la deuda.
• Se puede delegar el voto por escrito.
• El acta debe enviarse a todos los propietarios y recoge los acuerdos, los votos y la relación de propietarios con deudas.

Impugnar un acuerdo

Se puede impugnar judicialmente un acuerdo que sea contrario a la ley o a los estatutos, que sea gravemente lesivo para la comunidad en beneficio de uno o varios propietarios, o que suponga un abuso de derecho.

Requisitos habituales: estar al corriente de pago y haber votado en contra, o estar ausente y haberlo manifestado después.

Los plazos son de tres meses con carácter general, y de un año cuando el acuerdo es contrario a la ley o a los estatutos. Son plazos cortos: dejarlos pasar cierra la vía.

Las derramas y los impagos

Una derrama aprobada en junta obliga también a quien votó en contra.

Y una regla importante al comprar un piso: el adquirente responde de las cuotas pendientes del año en curso y de los tres anteriores. Por eso hay que exigir siempre el certificado de estar al corriente antes de firmar.

Frente a los morosos, la comunidad dispone de un procedimiento monitorio relativamente ágil.

Los conflictos más frecuentes

• Ruidos. Primero se habla, después se comunica por escrito al presidente, y si persiste, la comunidad puede requerir formalmente el cese de la actividad molesta. Existe también la vía del ayuntamiento por ordenanza de ruidos.
• Obras en zonas comunes sin autorización: cerramientos de terraza, aires acondicionados en fachada, toldos de color distinto al aprobado. Casi siempre requieren acuerdo.
• Filtraciones. Si vienen de un elemento común, paga la comunidad; si vienen de una instalación privativa, el propietario. Conviene avisar rápido y al seguro.
• Animales, humos y olores, que suelen estar regulados en los estatutos.

Y lo que más funciona

Leer los estatutos de tu comunidad, que muchos propietarios no han visto nunca, y llevar los problemas por escrito. Un conflicto planteado en el rellano se olvida; uno planteado por escrito al presidente entra en el orden del día.